Бизнес-ипотека: платить за свое

К жилищной ипотеке в России уже привыкли, а вот ипотека коммерческая малому бизнесу пока кажется делом довольно непростым, непонятным. Насколько реально купить помещение для ресторана, магазина, парикмахерской или, скажем, автосервиса, если собственных свободных средств пока не хватает даже на первоначальный взнос?

Разберемся на примере продукта «Кредит- Недвижимость» от Промсвязьбанка, который одним из первых на российском рынке предложил предпринимателям бизнес- ипотеку, а недавно еще и упростил эту программу.

Арендовать или купить? Этот вопрос, как минимум ежемесячно (накануне очередного платежа), мучает не только молодые семьи, но и среднестатистического предпринимателя, который ведет бизнес в съемном помещении. И дело не только в том, что не хочется «платить за чужое», если можно примерно ту же сумму отдавать уже за собственную недвижимость. Предприниматели признаются, что работать на чужой территории, как минимум, неудобно, а иногда – рискованно.

Аренда: предпринимательские риски

Во- первых, кому захочется вкладываться в хороший, капитальный ремонт, если через пару месяцев (или пусть даже через год) арендодатель может попросить тебя освободить помещение или повысить арендную плату, так что желание переехать появится само собой.

Во- вторых, если бизнес напрямую зависит от места расположения, — например, вы владелец кафе, салона красоты или магазина – смена адреса, неизбежно повлечет за собой потерю части клиентов, а значит и убытки. Самый неприятный вариант развития ситуации – когда конкуренты попытаются отобрать у вас отличное место и предлагают арендодателю более выгодные условия сотрудничества.

Тем, кто не готов мириться с подобными рисками, банки предоставляют возможность купить собственное помещение. «Сегодня наша программа «Кредит- Недвижимость» пользуется широким спросом среди компаний малого бизнеса, – рассказывает Вадим Игнатьев, начальник управления малого и среднего бизнеса Промсвязьбанка. – Это бизнес- ипотека, которая позволяет предпринимателям, не изымая средств из оборота приобрести торговые площади, склады, офисы, помещения под производство и т.д. Предложение высоко востребовано среди наших клиентов, желающих развивать свой бизнес».

Бизнес- ипотека: кому, сколько и на сколько?

Как работает бизнес- ипотека? Оставим в стороне рекламные формулировки и рассмотрим ситуацию на конкретном примере. Допустим, что предприниматель Роман, имея сеть шиномонтажных мастерских, задумался о развитии бизнеса и решил открыть точку в соседнем городе. Для этого ему, разумеется, потребовалось помещение, на покупку которого у Романа не было собственных средств. Предприниматель решил оформить коммерческую ипотеку в Промсвязьбанке. Итак, стоимость подходящего для шиномонтажа гаража – 12 млн рублей, именно эту сумму и необходимо взять в ипотеку. Получив заявку на кредит от Романа, специалисты Промсвязьбанка провели оценку объекта недвижимости и рассчитали возможный срок кредитования - 10 лет. Таким образом, предпринимателю удалось сэкономить на услугах оценщика, так как оценка стала заботой банка.

Далее, для окончательного расчета условий будущего кредита, специалистам банка пришлось учесть несколько условий. Ключевое - у Романа не было суммы на первоначальный взнос. Чтобы решить эту проблему Промсвязьбанк принял в качестве залога товары предпринимателя, находящиеся в обороте - т.е. расходные материалы и шины. К тому же залоговым гарантом погашения кредита для банка стал сам гараж, для приобретения которого Роман оформлял бизнес- ипотеку. Такого обеспечения оказалось достаточно, и банк одобрил заявку предпринимателя на «Кредит- Недвижимость».

Однако тут обнаружился еще один важный момент: Роману требовался год, чтобы сделать ремонт в новом пункте шиномонтажа и сформировать базу первых клиентов. Только после этого предприниматель мог получать прибыль, достаточную для ежемесячного погашения кредита. Специалисты банка предложили выход из ситуации – отсрочку платежа на 12 месяцев. В течение года Роман оплачивал банку только проценты. Получается, что кредит покрывался действующим бизнесом, пока новый шиномонтажный пункт набирал мощь.

Также банк с пониманием отнесся к сезонности шиномонтажных работ. Клиент признался, что размер выручки в его бизнесе серьезно зависит от времени года. Осенью и весной, когда водители меняют "резину", обороты и прибыль бизнеса гораздо выше. Решением этой проблемы стал индивидуальный график, который был сформирован в рамках продукта «Кредит- Недвижимость». График учитывал бизнес- модель Романа: размер платежей варьировался в зависимости от сезона, а потому был комфортен для предпринимателя в течение всего периода погашения коммерческой ипотеки.

В результате, после согласования всех индивидуальных условий, Роман оформил кредит в Промсвязьбанке и получил финансирование, подписав всего два договора: кредитный и купли- продажи недвижимости. Благодаря простой структуре кредитной программы, возникла "ипотека в силу закона" и не потребовалась дополнительно заключать договора залога (ипотека в силу закона возникает по договорам на сумму до 30 млн рублей).

Спустя три года, предприниматель сделал ремонт, успешно запустил точку и полностью окупил покупку недвижимости. Появилась возможность закрыть кредит досрочно, что он и сделал - без штрафов и комиссий.

Очевидные преимущества

«Оформление кредита без первоначального взноса, длинный срок кредитования (до 10 лет), отсрочка основного долга на продолжительный срок (до 12 месяцев), лимит по кредиту до 100 млн рублей, индивидуальный график погашения, бесплатное досрочное погашение – это ключевые условия, которые позволили предпринимателю воспользоваться кредитной программой «Бизнес- Недвижимость», – комментирует Вадим Игнатьев. – Эта программа, позволяющая учитывать особенности работы конкретного бизнеса, становится для клиентов Промсвязьбанка приемлемым способом решения проблемы с приобретением офиса, склада, производственного, торгового помещения и т.д.».

К другим важных преимуществам бизнес- ипотеки и в ПСБ, и сами заемщики относят возможность получения кредита на физическое лицо (в этом случае для собственников бизнеса сумма кредита не должна превышать 50 млн рублей). Обратите внимание, что продавцом недвижимости также может выступать как юридическое, так и физическое лицо.

Если говорить об ограничениях на использование помещения, запрет на сдачу объекта в аренду ли на изменение сферы деятельности компании, то, по словам Вадима Игнатьева, у клиентов Промсвязьбанка были случаи перепрофилирования бизнеса в помещении, на которое они брали бизнес- ипотеку, и никаких возражений не возникало. Куда важнее вовремя выплачивать взносы по кредиту. И если у предпринимателя «не пошел» бизнес, помещение вполне можно сдать в аренду для погашения платежей. «Среди клиентов банка много тех, для кого арендный бизнес — основной», - признался эксперт.

Отдельно стоит сказать о бизнес- ипотеке для тех, кто развивает свое дело в производственной сфере. Таким предпринимателям в ПСБ при оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости советуют обратиться за субсидиями по процентной ставке — ведь во многих регионах действуют госпрограммы по поддержке малого бизнеса с целевым фокусом на неторговые предприятия. Государство готово платить проценты за них. Малый бизнес сегодня находится в фокусе внимания государства и серьезных банков.

«Если смотреть шире, на всю линейку продуктов Промсвязьбанка для предприятий малого бизнеса, то можно увидеть, что она включает 8 видов кредитов, 4 вида депозитов, банковские гарантии, расчетно- кассовое обслуживание, услуги дистанционного сервиса, - говорит Вадим Игнатьев. – Работа с этим сегментом является для нас одним из ключевых направлений, а коммерческая ипотека – это лишь одна из большого спектра возможностей, которые банк дает сегодня предпринимателю, нацеленному на развитие своего дела в долгосрочной перспективе».

www.psbank.ru